‘Tapuda yeni dönem’ olarak tanımlanan taşınmaz satış işlemlerinin noterlerde yapılmasını konu alan uygulamaları değerlendiren Tapu ve Kadastro Emekli Müfettişi Hüseyin Ölmez, eksiklik ve çelişkilerin giderilerek, her fırsatı rant kaldıracı haline getiren kötü niyetlilerin girişimlerinin engellenmesi gerektiğini ifade etti.
28.6.2022 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanan, 7413 Sayılı ile 1512 Sayılı Noterlik Kanunu’nda değişiklik yapan yasa gereği, 4 Temmuz 2023 tarihinden sonra; Noterlerde, Tapu Müdürlükleri ile birlikte taşınmaz satma yetkisi verildi. Madde 11-1512 sayılı Kanunun 60’ıncı maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendi ‘3. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak’ şeklinde değiştirildi.
TAPU BİLİŞİM SİSTEMİ (TAKPAS) DEVREDE
Taşınmaz işlemi için noterlere dikkat çeken bir başvuru gerçekleşmezken hatırlanacağı üzere Resmî Gazete’de konuyla ilgili; T.C Adalet Bakanlığı’nın Genelgesi yayınlanmıştı. Burada dikkat çeken ilk hususu; noterler 3 aylık stajını tamamlayan Başkatibine yetki vermekte iken; 12. maddede taşınmaz işlemlerini bizzat yapması zorunluluğu oluşturdu. Tapuda yapılacak satış işlemleri Tapu Bilişim Sistemi üzerinden (TAKPAS) yapılacak olup; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, tapu kayıt örneği ve diğer belgeleri, noterlerle bilişim sistemi üzerinden paylaşmayı sürdürmektedir.
“İLK VE ÖNEMLİ İNCELEMEYİ TAPU MÜDÜRLÜĞÜ PERSONELİ YAPAR”
Tapu Müdürlüklerinde işlemi azaltmaya yönelik girişimleri yorumlayan Tapu ve Kadastro Emekli Müfettişi Hüseyin Ölmez, “Tapu müdürlüğü personeli, ilk ve önemli incelemeyi yapmaktadır. Bu incelemeden sonra, tapu müdürlüklerinde, satış ile ilgili resmi senedin düzenlenmesi en fazla 15 dakika almaktadır. Tapu müdürlüklerinden alınacak bilgilerden sonra, satış işlemine yasal bir engel olmaması durumunda, satış işlemi bizzat noter tarafından tamamlanır ve tapu sisteminden yevmiye numarası alarak, tescili gerçekleştirir. Belgeler, noter tarafından sisteme taranır ve fiziki olarak muhafaza edilir” dedi.
“DEVLETİN KUSURSUZ SORUMLULUĞU BULUNMAKTADIR”
Yasalar arasında çelişkilerin görüldüğüne de dikkat çeken Ölmez, “Çünkü 6083 Sayılı Yasa; Tapu sicillerinin düzenli olarak tutulması görevi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne vermiştir. Noterin satış sonrası tescili gerçekleştirmesi, tapu sicili tutmanın bir unsurudur. Öte yandan tapu sicillerinin düzenli tutulmaması sonucu, devletin kusursuz sorumluluğu bulunmaktadır. Hazinenin, kusursuz sorumluluğa dayalı tazminat ödemesinden sonra, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü personelinin ağır kusura bağlı sorumluluğu aranmakta, yargı kararı ile kusurlu bulunan personele rücu edilmektedir. Yasada, noterler tarafından yapılacak işlemler konusunda eksiklik bulunmaktadır” diye konuştu.
“MÜLKİYET VE TAKYİDAT İŞLEMİ İNCELEMESİ ÖNEM ARZ EDİYOR”
Fiziki evrakların noterde kalmasının işlemleri aksatacağının altını çizen Ölmez, “Yasa noterlere; ‘Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez’ kısıtlaması da getirmiştir. Öte yandan, tapu işlemlerinde; ‘evveliyat incelemesi’ yani işlem yapılan taşınmaza ait geçmiş mülkiyet ve takyidat işlemlerinin incelenmesi önem arz etmektedir. Noterlerin işlem yapması durumunda fiziki evrakın, noterde kalması bu işlemi engelleyecektir. İlgili yasa ve yönetmelikte işlem yapılacak taşınmazın mahalli ile ilgili bir sınırlama yoktur. Alıcı ve satıcının, aynı anda, noterde imza atacak durumda olması halinde, bir noter Türkiye’nin herhangi bir yerindeki taşınmazı satabilecektir” şeklinde konuştu.
“İMZALAR NOTER HUZURUNDA ATILACAK”
Satış işlemi için yapılması gerekenlere değinen Ölmez, “Konuyla ilgili özel hazırlanmış web sitesi üzerinden, e-Devlet şifresi ile randevu alınması gerekmektedir. Randevuya, taşınmazın mevcut sahibi (Medeni Kanun’a göre hak sahibi) başvuru yapabilecektir. Diğer bir ifadeyle, satıcı müracaat edecek ve alıcının kimlik bilgilerini, web sitesi üzerinden verecektir. Alıcının müracaatı hukuken mümkün değildir. Site yapılacak işlemleri yönlendirmektedir. Randevu verilmesinden sonra 10 gün içinde, müracaat edilmezse, başvuru iptal edilecektir. Randevu tarih ve saatinde, notere giden satıcı ve alıcı, bizzat noterin huzurunda, resmi senedi imzalayıp, işlemi sonuçlandıracaklardır” ifadelerine yer verdi.
“VERASET İLAMI UYGULAMASI GİBİ GENİŞLEYEBİLİR”
Noterde yapılacak taşınmaz işlemlerinin mali boyutu hakkında da bilgiler veren Ölmez, “Noterlerde yapılacak satış işlemlerinde; vatandaş, tapu müdürlüklerinde yaptığı işlemlerde ödediği, satıcı ve alıcı için binde 20 toplam yüzde 4 harç, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından, yöreye göre saptanan döner sermaye ücreti yanında; işlem yapılan taşınmazın işlem değerinin (genellikle emlak beyan değerinin) yüzde 1’i kadar, en az 400, en çok 4 bin TL noter ücreti ödeyecektir. Sonuç olarak; uygulamanın yeni olması nedeniyle henüz aksayan ve sorun yaratan bir gelişmeye tanık olmadık, vatandaştaki psikolojik algı kırılabilirse, veraset ilamı uygulaması gibi genişleyebilir” ifadelerini kaydetti.
“NOTERDEN YAPILACAK SATIŞ İŞLEMLERİ HATA GETİREBİLİR”
Eksiklik ve çelişkilerin giderilerek, her fırsatı rant kaldıracı haline getiren kötü niyetlilerin girişimlerinin engellenmesi gerektiğini ifade eden Ölmez, şöyle devam etti; “Tapu işlemlerinde, işlem yapmaya gelen şahsın fiziken tapu memuru ile karşılaşmasında, tapu memuru yaptığı evveliyat incelmesine dayanarak karar vermektedir. Bu şekilde, pek çok sahte evrakla satış tapu memurlarının dikkati sayesinde engellenmiştir. Noterden yapılacak satış işlemlerinde bu hususun eksik olduğunu düşünmekteyim.”
“WEB TAPUYA CEP TELEFONLARINIZI KAYDEDİN”
Güvenliğin etkin bir şekilde sağlanması açısından bilişim odaklı çalışmalara ağırlık verilmesi gerektiğini dile getiren Ölmez, şunları kaydetti; “Web Tapu üzerinden, bütün vatandaşlarımıza, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından alınan güvenlik önlemi içerisinde olan, öncelikle kullandıkları cep telefonunu kaydettirmelerini öneriyorum. Bu durumda, taşınmazı üzerinde herhangi bir tasarruf olursa, kısa mesajla tapu tarafından bilgi verilir. Diğer bir önlem olarak, Web Tapu üzerinden vekaletle satış yapma kısıtlamasını da yapmalarını öneriyorum.”
Haber: Duygu TEKİN
21.08.2023 16:22:46